İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR? TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Türk Borçlar Kanununun 350. maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi halleri düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1.1.bendinde ise kiraya verenin kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa açacağı dava ile sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır.

 

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

TBK madde hükmünde ve bu hükmün gerekçesinde konut ya da işyeri ihtiyacı ile neyin kastedildiği belirtilmemiştir. Sadece söz konusu ihtiyacın geçerli olabilmesi için kullanma zorunluluğundan bahsedilmiştir.

• Kiraya veren kendisi,
• eşi,
• altsoyu,
• üstsoyu
• kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiralayan belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Konut ve işyeri ihtiyacı iddiasında bulunan kiraya veren, ihtiyacın varlığını ispatlamak zorundadır. Kiracı ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını her türlü delil ile ispat edebilir. Öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir. Bu şartın varlığı TMK m. 2‟deki dürüstlük kuralının da bir gereğidir. Zira öne sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olmaması hakkın kötüye kullanılması anlamına geleceği için hâkimin özellikle bu durumu göz önünde bulundurması gerekir.

Burada zorunluluğu takdir edecek olan hâkim, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, hayat tarzına bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçları, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate almalıdır.

“Davacı vekili müvekkilinin oğlunun 28 yaşında olup evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile birlikte oturduğunu, reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini belirterek süresinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. HUMK 26 maddesine göre hâkim talep sonuçları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve müstakil olarak oturmak istediğine ilişkin kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir.” Yargıtay 6. HD, 25.04.2016 tarih ve E. 2016/3380, K. 2016/3343 sayılı kararı.

Örnek olarak kiralananı daha yüksek kira bedeliyle başkasına verebilmek veya kiralananı boş olarak satabilmek, hoşlanılmayan kiracıdan kurtulmak gibi nedenlerle ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin ihtiyacı samimi olmayacaktır.

“Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez.” Yargıtay 6. HD, 22.03.2012 tarih ve E. 2012/814, K. 2012/4701

İHTİYACININ GERÇEK VE SAMİMİ OLMASININ YANINDA İHTİYACIN GERÇEKLEŞMİŞ OLMASI VE DEVAMLILIK ARZ ETMESİ GEREKİR

İhtiyacın gerçekleşmiş olması hususunda ihtiyacın ya gerçekleşmiş olması ya da gelecekte ihtiyacın gerçekleşmesinin kesin olması önem arz eder. Dolayısıyla gerçekleşmeyen ya da gelecekte gerçekleşmesi kesin olmayan ihtimaller ihtiyaç kapsamının dışındadır.

Yurt dışında çalışan bir kişinin, yıllık izni için Türkiye’ye gelip burada geçirdiği süre içindeki konut ve çatılı işyeri ihtiyacı devamlıdır, ancak geçici tatil geçirme gibi ihtiyaçlar bu kapsamda değerlendirilemez. Yazlık konut ihtiyacı konut ihtiyacının bir devamı olarak kabul edilmiş fakat bunun yazlıklar açısından geçerli olabilmesi için kira ilişkisinin yazlık olarak kurulması konutun yazlık olarak yapılması gerekir.

Kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı şu hallerde doğabilir;

• Kiraya verenin kendisinin kirada olması
• Kiraya verenin bir yakını veya arkadaşı yanında kira vermeden bile olsa oturması
• Kiraya veren sağlık nedenlerine bağlı olarak konut ihtiyacını öne sürerek kiralananın boşaltılmasını isteyebilir
• Kiraya verenin hâlihazırda oturduğu konutunun fiziki özelliklerinin tahliyesi istenen kiralanana göre daha elverişsiz olması nedeniyle tahliye davası açılabilir.
• Kiraya verenin eşyalarını yanında bulundurması ihtiyacı olabilir. Örneğin aracını koymak için garaj, fazla eşyalarını koymak için depo vb.
• Yurt dışında bulunan kiraya verenin ihtiyaç duyması hali.
• Konut ihtiyacı nedeniyle kiraya veren eşi için kiralananı tahliye davası açabilir.
• Kiraya veren, kendisi ve eşinden başka “altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler” için de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Kamu kurum ve kuruluşları, tüzel kişi ve şirketler de gerçek kişiler gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirler. Kamu kurum ve kuruluşları, kendisine ait özel taşınmazları kiraya veren sıfatıyla kiralayabilecekleri gibi, üçüncü şahıslara ait malları da kiracı sıfatıyla ilgili hükümler çerçevesinde kiralayabilirler.
• İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için işyerinin kullanım amaçları ve işyerinde icra edilecek mesleki faaliyet alanları icra edileceği öne sürülen mesleklere uygun olması ve kullanım amaçları çerçevesinde kullanılması gerekir.
• Kiraya verenin kendisinin ve TBK m. 350’de sayılan diğer yakınları, geçimini temin etmek için bir iş kuracak olması nedeniyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.
• Kiraya verenin başka bir işyerinde kiracı olması,
• Kiraya veren, işlerinin genişlemesi ve mevcut işyerinin yetersiz geldiğini ileri sürerek tahliye isteyebilir.
• Yurt dışında bulunan kiraya verenin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıkması halinde kiracı hemen tahliye edilemez. Kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıyı tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir.

YENİ MALİK VE YAKINLARININ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMASI

Kiralananın maliki, kira sözleşmesi devam ederken değişebilir. TBK 310 hükmüne göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”

Kiralanan üzerinde üçüncü bir kişinin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra intifa hakkı, üst hakkı ve sükna hakkı gibi kiracının hakkını etkileyen ayni bir hakka sahip olması durumunda da kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır. Kiralananın yeni maliki ve sınırlı ayni hak sahibi kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikle birlikte sınırlı ayni hak sahibi de dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Yeni Malik İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

•  Kiralananı sonradan edinen yeni malik;
•  Eşi
•  Altsoyu
•  Üstsoyu
•  Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler,

Konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiralananın sonradan edinilmesi satın alma, trampa ve bağışlama sözleşmeleri ile olabileceği gibi, ihtiyari açık artırma, miras paylaşımı ve cebri icra yollarıyla da olabilir. Ancak yeni malikin kiralananı sonradan edinmesi külli intikal yoluyla değil, cüz’i intikal yoluyla gerçekleşmelidir.

Yeni malik gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir. Tüzel kişiler işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilirken, konut ihtiyacı için tahliye davası açamazlar.

KONUT VE İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME, DAVANIN TARAFLARI VE DAVA AÇMA SÜRESİ

Konut ve çatılı işyeri kiraları açısından ihtiyaç nedeniyle açılacak davalarda görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesine ilişkin hükümleri kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar bu konuda tahkime başvuramazlar.

Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için açılan dava; taşınmaz üzerindeki bir aynî hakka ilişkin bulunmadığı için, bu davalar taşınmazın aynının bulunduğu yer mahkemesinde açılması zorunlu değildir.

Genel yetkili mahkeme olarak davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Yerleşim yeri bulunmayanlar hakkında genel yetkili mahkeme ise, kendisine tahliye davası açılan davalının (kiracını) Türkiye’deki mutad meskeninin bulunduğu yer mahkemesidir.

Memur, işçi, öğrenci, asker gibi, bir yerde geçici olarak oturanlara karşı açılacak alacak veya taşınır mal davaları için, orada bulunmaları uzunca bir süre devam edebilecekse, bulundukları yer mahkemesi de yetkilidir.

Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için açılan dava sözleşmeden doğan bir nitelik arz ettiği için sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira sözleşmesi ile kira bedeli bir miktar para olarak kararlaştırılmış ise para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceğinden alacaklı yani kiralayanın yerleşim yerinde de dava açılabilir.

TAHLİYE DAVASININ KABUL EDİLMESİ VE SONUÇLARI

Konut ve çatılı işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası başvuru usulüne uygunsa ve öne sürülen ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu ise kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiralananın tahliyesine karar verecektir.

KİRACININ TAHLİYESİNDEN SONRA TAŞINMAZIN YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Kiralananın boşaltılması ile kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmeksizin eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Ancak haklı bir sebebin varlığı halinde kiralananı başkasına kiraya verebilecektir. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlüdür.

TBK m. 355/3 hükmü gereği tazminata hükmedilebilmesi için, tahliye kararı alınması ve söz konusu kararın icra yoluyla infazı şart değildir. Kiralananın boşaltılması ya da kiraya verenin kiracıya ihtarname çekmesi üzerine kiralananın tahliyesinin sağlanması yeterli olacaktır. Ancak sadece icra marifetiyle tahliyelerde bu hükmün uygulanması yönünde Yargıtay kararları mevcuttur.

“01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” 3. Hukuk Dairesi         2017/6483 E.  ,  2019/2527 K.

Avukat Yasin BAYKAL